Qu'est-ce que le Viager ?
Le viager est une forme de vente immobilière qui permet au propriétaire de percevoir une partie du prix immédiatement, puis le reste sous forme de revenus réguliers appelés rentes viagères.
Ce mode de cession offre au vendeur la possibilité de compléter sa retraite tout en conservant, selon les cas, le droit d’occuper son logement. Pour l’acquéreur, le viager représente une façon d’investir dans la pierre à un coût d’entrée réduit et de constituer un patrimoine durable.
Les principales formules
Viager occupé
C’est la formule de viager la plus courante.
Le vendeur reste vivre dans son logement jusqu’à la fin de sa vie tout en percevant un capital initial (le bouquet) et une rente viagère versée chaque mois.
L’acquéreur devient propriétaire dès la signature, mais ne peut occuper le bien qu’au décès du vendeur.
Le viager occupé est idéal pour un vendeur souhaitant améliorer ses revenus tout en continuant à vivre sereinement chez lui.
Viager libre
Dans le viager libre, le vendeur quitte définitivement le logement au moment de la vente.
Il reçoit un bouquet et une rente, comme dans le viager occupé, mais l’acquéreur peut occuper le bien immédiatementou le mettre en location.
C’est la formule parfaite pour un acheteur qui veut profiter rapidement de son investissement immobilier.
Vente à terme
La vente à terme consiste à régler le prix du bien en mensualités fixes pendant une durée déterminée à l’avance (par exemple 10, 12 ou 15 ans).
Au terme de la période, l’acquéreur a intégralement payé le prix convenu et le vendeur a perçu la totalité de la somme prévue.
C’est un mode de vente comparable à un crédit, mais sans passer par une banque, directement entre vendeur et acquéreur.
Vente à terme libre
Il s’agit du même principe que la vente à terme classique (paiement par mensualités sur une durée définie), mais l’acquéreur peut utiliser le bien immédiatement, que ce soit pour y vivre ou pour le louer.
C’est une solution intéressante pour un acheteur qui souhaite occuper ou exploiter le logement rapidement tout en échelonnant son paiement.
Avantages pour les vendeurs
Vendre en viager ou en vente à terme permet au propriétaire de compléter sa retraite grâce à des revenus réguliers et à un capital immédiat versé sous forme de bouquet. Selon la formule choisie, il est également possible de continuer à vivre dans son logement, tout en sécurisant sa situation financière pour les années à venir.
Ces modes de vente facilitent la transmission du patrimoine, tout en offrant une véritable souplesse pour financer des projets, anticiper les imprévus du quotidien et améliorer durablement sa qualité de vie. C’est une solution protectrice, pensée pour garantir au vendeur stabilité, liberté et sérénité.
Avantages pour les vendeurs
Acheter en viager ou en vente à terme permet d’investir dans l’immobilier à un prix réduit, tout en se constituant un patrimoine solide et durable.
Ce type d’acquisition offre un coût d’entrée plus faible qu’un achat classique, ce qui le rend particulièrement attractif pour un investisseur.
C’est un placement progressif qui donne du sens à son épargne en soutenant directement des seniors, tout en bénéficiant d’un investissement stable et sécurisé.
Au-delà d’un simple achat immobilier, il s’agit d’une démarche responsable et éthique, qui allie rentabilité, utilité sociale et vision à long terme.
Une solution gagnant - gagnant
Le viager et la vente à terme ne sont pas de simples alternatives à la vente immobilière classique. Ce sont des dispositifs équilibrés qui offrent de réels avantages aux deux parties.
Le vendeur bénéficie d’une sécurité financière, d’un complément de revenus durable et de la possibilité d’organiser plus sereinement la transmission de son patrimoine.
L’acquéreur, quant à lui, réalise un investissement attractif et progressif, tout en donnant du sens à son épargne.
Au-delà de l’aspect financier, ces formules reposent sur une approche humaine et patrimoniale : elles créent un lien de confiance entre générations et apportent une véritable utilité sociale à l’investissement immobilier.
Sur la Côte d’Azur, où le marché immobilier reste solide et très recherché, le viager et la vente à terme constituent des solutions pérennes, alliant rentabilité, stabilité et responsabilité.
FAQ : Tout savoir sur le Viager et la Vente à Terme
Qu’est-ce que le viager et pourquoi est-il avantageux pour un vendeur ?
Le viager est une vente immobilière dans laquelle le vendeur reçoit un capital immédiat (bouquet) puis une rente à vie. C’est une solution idéale pour compléter sa retraite, sécuriser ses revenus tout en restant chez soi grâce au DUH ou à l’usufruit. Le viager permet également de protéger un conjoint, d’anticiper une transmission et de transformer un patrimoine immobilier en revenus réguliers.
RaccourcisTéléphoneAlerte-emailEstimationContactQuelle est la différence entre viager occupé, viager libre et nue-propriété ?
En viager occupé, le vendeur conserve le droit d’habiter le bien à vie (80 % des cas).
En viager libre, l’acquéreur récupère immédiatement la jouissance du logement.
E Imagen nue-propriété, le vendeur cède la propriété mais conserve l’usage ou la location du bien. C’est la solution offrant le plus de liquidités immédiates.
Comment calcule-t-on un viager ?
Le calcul repose sur plusieurs éléments : valeur vénale, espérance de vie, valeur locative, charges, et type du droit conservé (DUH ou usufruit). Une estimation complète s’appuie sur plusieurs barèmes professionnels : Daubry, ViageXpertise, abattement locatif, rentabilité nette et calculs financiers notariaux. La moyenne de ces méthodes garantit une estimation juste pour le vendeur et l’acquéreur.
Quelle est l’espérance de vie utilisée dans les calculs viagers ?
On utilise l’espérance de vie résiduelle, différente de l’espérance de vie à la naissance. Elle est calculée avec les tables INSEE, Daubry ou TGH05/TGF05 (tables prospectives). Pour un couple, l’espérance de vie est plus élevée que celle du membre vivant le plus longtemps.
Qu’est-ce que le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) ?
Le DUH est un droit personnel permettant au vendeur d’occuper le bien sa vie durant. Il est non cessible, non transmissible et moins large que l’usufruit. Sa valeur correspond à la rentabilité locative théorique du bien sur la durée d’occupation estimée. Plus le vendeur est jeune, plus le DUH est élevé.
Qui paie les charges dans une vente en viager ?
En règle générale :
Acquéreur : gros travaux (art. 606 du Code civil) et taxe foncière selon négociation.
Vendeur : entretien courant, petites réparations et certaines charges selon le droit conservé.
La répartition peut toutefois être adaptée contractuellement.
Qu’est-ce que la vente à terme et en quoi diffère-t-elle du viager ?
La vente à terme est un crédit-vendeur avec paiements sur une durée déterminée. Contrairement au viager, il n’y a pas d’aléa : les mensualités sont fixes et limitées dans le temps. Elles sont totalement exonérées d’impôts. Selon la formule, le vendeur peut conserver un DUH (à vie ou temporaire) ou vendre un bien libre.
Quels sont les différents types de ventes à terme ?
Vente à terme occupée (DUH à vie) : le vendeur occupe le logement à vie.
Vente à terme temporaire : occupation pendant une durée choisie (5 à 15 ans).
Vente à terme libre : l’acquéreur récupère immédiatement le bien.
Chaque version comporte des calculs, avantages et risques différents.
La vente à terme est-elle risquée ?
Elle est sûre pour le vendeur, mais peut être risquée pour l’acquéreur en vente à terme temporaire : si le vendeur ne libère pas le bien à la date prévue, la procédure judiciaire sera longue. Il est indispensable d’ajouter une clause d’indemnité par jour de retard pour protéger l’acquéreur.
Comment fonctionne la fiscalité en viager et vente à terme ?
En viager : la rente est imposée comme pension après abattement selon l’âge du vendeur.
En vente à terme : mensualités et comptant totalement exonérés d’impôts.
La plus-value dépend du statut du bien (résidence principale, secondaire, durée de détention…).
Peut-on vendre en viager avant 70 ans ?
Oui, mais ce n’est pas recommandé. Les experts conseillent généralement d’attendre 70-75 ans, car la valeur du DUH serait trop élevée, ce qui réduirait fortement le bouquet ou la rente.
Peut-on investir dans un viager sans risque ?
Aucun investissement n’est 100 % sans risque. En viager, l’aléa porte sur :
la durée de vie du vendeur,
l’occupation du bien,
l’état du logement et les charges à prévoir,
la revente du contrat.
Une analyse complète du dossier, du vendeur et des performances locatives du bien est indispensable.
Peut-on revendre un bien acheté en viager ?
Oui. L’acquéreur peut revendre à tout moment :
le bien (en conservant les obligations du contrat),
ou le droit viager lui-même (la créance de rente).
Le prix dépendra de la rente, du DUH restant et de la valeur vénale du bien.
Le viager est-il adapté pour transmettre son patrimoine ?
Oui. Le viager permet de réduire la masse successorale, de protéger un conjoint survivant, d’aider un enfant de son vivant ou d’optimiser sa fiscalité. C’est une alternative stratégique à la donation ou à l’assurance-vie.
Peut-on vendre un bateau en viager ou à terme ?
Oui. Comme pour un bien immobilier, on peut vendre un bateau en viager libre, occupé, partagé, ou en vente à terme. Les calculs reposent alors sur la valeur, les coûts d’entretien et le profil du vendeur/acquéreur. C’est un marché rare mais possible.
Pour toute question supplémentaire ou pour obtenir une étude viagère gratuite et confidentielle, vous pouvez nous contacter directement depuis la page Contact.
