Foire Aux Questions – Viager et Vente à Terme à Saint-Raphaël
Vous vous posez des questions sur le viager, la vente à terme ou le fonctionnement des rentes viagères ?
Cristol Viager, spécialiste du viager à Saint-Raphaël et sur toute la Côte d’Azur, met à votre disposition une FAQ complète pour vous aider à comprendre chaque aspect de ces formes de vente immobilière.
Que vous soyez vendeur, acquéreur ou simplement curieux, vous trouverez ici des réponses claires, fiables et issues de sources professionnelles : barèmes notariaux, tables d’espérance de vie, méthodes ViageXpertise™, règles juridiques du Code civil et bonnes pratiques du marché.
Cette page a pour but de vous guider, de vous informer et de vous permettre de prendre vos décisions en toute confiance.
Pour toute question supplémentaire ou pour obtenir une étude viagère gratuite et personnalisée, vous pouvez nous contacter via notre formulaire dédié.
Qu’est-ce que le viager et comment fonctionne-t-il ?
Le viager est une forme de vente immobilière où le vendeur (crédirentier) reçoit une partie du prix immédiatement (bouquet) et le reste sous forme de rente viagère versée jusqu’à son décès. L’acquéreur (débirentier) devient propriétaire dès l’acte notarié, mais l’usage du logement dépend du type de viager choisi : occupé ou libre.
Quelle est la différence entre viager occupé et viager libre ?
Le viager occupé est le plus fréquent : le vendeur reste dans le logement grâce au DUH ou à l’usufruit.
Dans le viager libre, le logement est immédiatement disponible pour l’acquéreur, qui peut y habiter ou le louer dès la signature.
Comment se calcule la valeur d’un viager ?
L’estimation repose sur :
la valeur vénale du bien,
le DUH ou l’usufruit (en viager occupé),
l’âge du vendeur,
les barèmes (Notaires, Daubry, ViageXpertise™, abattement locatif),
la rentabilité attendue.
Un professionnel croise plusieurs barèmes pour obtenir un résultat fiable.
Qu’est-ce que le DUH (Droit d’Usage et d’Habitation) ?
Le DUH permet au vendeur de continuer à occuper le logement sans pouvoir le louer. Sa valeur dépend de l’âge, de l’espérance de vie et d’un abattement spécifique.
Il réduit la valeur de la nue-propriété mais augmente la rentabilité pour l’acheteur.
Quelle est la différence entre usufruit et DUH ?
L’usufruit permet d’occuper le bien et de le louer.
Le DUH permet uniquement d’y vivre.
L’usufruit a donc une valeur financière plus importante, ce qui modifie le calcul du viager.
Comment se calcule l’abattement pour l’occupation du vendeur ?
Il se calcule selon :
la valeur locative du bien,
l’espérance de vie du vendeur (tables de mortalité INSEE),
un taux de rendement (souvent 3 % à 4 %),
un abattement lié au DUH selon les barèmes (Daubry, Notaires, ViageXpertise™).
Cet abattement peut représenter 30 % à 60 % de la valeur selon l’âge.
À quoi sert le Barème Daubry ?
Le barème Daubry sert à déterminer :
la valeur économique du DUH,
la valeur de l’usufruit,
la décote liée à l’occupation du vendeur,
l’espérance de vie ajustée (économique et juridique).
Il est souvent utilisé pour sécuriser juridiquement les estimations.
Pourquoi utiliser plusieurs barèmes pour estimer un viager ?
Car un seul barème ne reflète jamais parfaitement la réalité.
Une estimation fiable combine :
barème Notaires,
barème Daubry,
barème ViageXpertise™,
rentabilité nette,
abattement locatif.
Croiser les données permet d’obtenir un prix juste pour les deux parties.
Comment se calcule la rente viagère ?
Rente = (Valeur occupée – bouquet) ÷ espérance de vie ajustée.
Elle peut être indexée annuellement.
Le notaire vérifie qu’elle est équilibrée pour ne pas créer de litige.
Le bouquet est-il obligatoire ?
Non, il peut être de 0 €.
Mais un bouquet augmente la sécurité du vendeur et réduit la rente pour l’acheteur.
Comment indexer la rente viagère ?
L’indexation est généralement basée sur l’IRL ou l’indice INSEE.
Cela protège le vendeur contre l’inflation.
L’acquéreur peut-il revendre un viager ?
Oui, il peut le revendre, l’hypothéquer ou en faire donation.
Il devient propriétaire dès la signature.
Le viager est-il risqué pour l’acheteur ?
Le principal risque est la longévité du vendeur, mais il est intégré dans les calculs.
Un bon barème et une bonne estimation réduisent fortement le risque.
Le viager est-il imposable ?
Le vendeur paie l’impôt sur la rente après un abattement entre 30 % et 70 % selon son âge (article 158 CGI).
Le bouquet n’est pas imposé.
Peut-on vendre un bien en viager si on a un crédit en cours ?
Oui, mais le capital restant dû doit être réglé par le bouquet ou par l’acquéreur.
Peut-on vendre une résidence secondaire en viager ?
Oui, tout type de bien peut être vendu : appartement, maison, villa, immeuble…
Comment fonctionne la vente à terme ?
Le prix est payé en mensualités fixes sur une durée définie (10, 15 ans…).
Contrairement au viager, la durée est connue et indépendante du décès du vendeur.
Quelle est la différence entre vente à terme libre et occupée ?
Dans la version libre, l’acquéreur utilise le bien immédiatement.
Dans la version occupée, le vendeur garde l’usage jusqu’à la fin de la durée prévue.
Quels sont les avantages du viager pour un vendeur ?
Améliorer sa retraite,
Rester chez soi,
Sécuriser ses revenus,
Transmettre son patrimoine,
Protéger un conjoint,
Obtenir un cadre juridique sûr.
Quels sont les avantages du viager pour un acheteur ?
Investissement progressif,
Décote importante en viager occupé,
Très forte stabilité locative,
Absence de gestion locative,
Rendement souvent supérieur à l’immobilier classique.
L’acquéreur doit-il payer les travaux ?
En viager occupé, le vendeur paie l’entretien courant.
L’acquéreur paie les gros travaux article 606.
Des aménagements contractuels sont possibles.
Peut-on faire un viager entre membres d’une même famille ?
Oui mais c’est très risqué juridiquement.
L’administration fiscale peut requalifier en donation déguisée.
Peut-on vendre un viager si on est en maison de retraite ?
Oui, cela dépend du type d’occupation (DUH ou usufruit) et des besoins financiers.
Que se passe-t-il si l’acheteur ne paie plus la rente ?
Des garanties existent :
hypothèque légale spéciale du vendeur,
clause résolutoire automatique,
action en résolution devant le tribunal.
Le vendeur récupère le bien sans rembourser les rentes déjà perçues.
La vente à terme est-elle imposable ?
La vente à terme est fiscalement assimilée à une vente classique.
Aucune rente imposable.
Le viager peut-il être financé par une banque ?
Rarement, mais certains montages existent (crédit in fine + garantie).
Le plus souvent, l’acquéreur finance par apport personnel.
Un viager est-il compatible avec l’IFI ?
Le vendeur n’est plus imposé puisqu’il ne possède plus le bien.
L’acquéreur l’intègre dans sa base IFI selon sa valeur de nue-propriété.
Peut-on protéger un conjoint grâce au viager ?
Oui, via :
rente réversible,
usufruit successif,
pacte de préciput,
clause particulière chez le notaire.
Que se passe-t-il si le vendeur quitte le logement ?
Le contrat peut prévoir :
une majoration de rente,
une annulation du DUH,
une transformation en viager libre.
Tout dépend de ce qui est écrit dans l’acte.